O uso de índices de inflação como IGP-M ou IPCA traz impactos diretos no aluguel, sejam eles residenciais ou comerciais. Por isso, proprietários de imóveis, inquilinos e potenciais investidores devem entender o significado de cada um e acompanhar suas variações para realizar tomadas de decisões mais assertivas.
No texto a seguir vamos detalhar as principais diferenças entre IPCA e IGP-M, além de apontar como a escolha por cada um deles pode impactar no reajuste de aluguel. Continue a leitura e tire suas dúvidas.
Entenda o que é IGP-M e IPCA
Tanto o IGP-M quanto o IPCA medem a variação de preços de produtos e serviços consumidos pela população.
O IPCA é conhecido por ser a inflação oficial do Brasil; já o IGP-M é lembrado principalmente pela sua utilização na correção de contratos de aluguel.
Apesar de ambas serem medidas de inflação, as bases de cálculo utilizadas em cada um são distintas, o que influencia na variação sofrida por eles.
Enquanto o IPCA leva em consideração apenas variações de preços de produtos e serviços para o comprador final, o IGP-M considera uma margem mais ampla da cadeia produtiva. Explicaremos melhor em seguida.
O que é IPCA?
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é a inflação oficial do país, como já indicamos. Calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ele mede as mudanças de preços de produtos e serviços usados pela população, como alimentos e vestuário, por exemplo.
É esse índice, portanto, que dita o aumento de preço de grande parte dos produtos do país, como arroz e feijão, por exemplo.
Como é calculado?
Mensalmente, o IBGE realiza pesquisas com famílias de 16 capitais. O objetivo é entender os hábitos de consumo dessas pessoas, portanto, é questionado quais são seus gastos com alimentação, transporte, água etc. Esse levantamento é utilizado para medir quanto de seus rendimentos estão sendo usados para esse consumo.
Cada produto tem um peso distinto neste cálculo, ou seja, quanto maior for a sua presença na cesta de consumo médio da população, maior será o seu peso. Logo, produtos como alimentação tendem a prevalecer no cálculo.
O que é IGP-M?
O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), mensurado e divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), avalia as movimentações de preços na economia do país.
Ele considera uma série de variáveis, desde valores de consumo final, até aqueles de meio de processo, como os commodities, por exemplo.
Como é calculado?
O cálculo do IGP-M é feito com base em três outros dados, cada um deles com um peso distinto. São eles:
- Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), com peso de 60%: diz respeito aos valores de produtos industriais e agrícolas do setor de atacado. Ex: cana de açúcar e milho;
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com peso de 30%: preços de produtos e serviços de uso comum entre as famílias, como alimentos, por exemplo;
- Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com peso de 10%: corresponde aos valores envolvidos na construção de imóveis, como equipamentos e mão de obra, por exemplo.
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IGP-M x IPCA: conheça as principais diferenças
Como vimos, a principal diferença entre ambos índices está relacionada ao recorte realizado em seu cálculo. Enquanto o IPCA considera uma parcela mais limitada de preços e suas variações, o IGP-M abrange um leque maior da economia.
Além disso, por considerar uma parte maior da cadeia produtiva, o IGP-M acaba sofrendo mais com a variação do dólar. Isso acontece, por exemplo, ao entrar nesta soma os valores dos commodities (ex: soja e milho), que são produtos exportados e com preços cotados em dólar.
Impacto no reajuste de aluguel
Tradicionalmente, os reajustes de locações no Brasil utilizam como base o IGP-M. No entanto, em situações em que este índice está em alta, como no momento atual, o reajuste é realizado com outros indexadores, sendo o IPCA o mais comum, por refletir melhor a realidade da inflação ao consumidor do País.
Em agosto de 2021, o IGP-M variou 0,66%, acumulando uma alta de 16,75% no ano e de 31,12% em 12 meses. Já o IPCA sofreu variação de 0,87%, acumulando uma alta no ano de 5,67% e, nos últimos 12 meses, de 9,68%.
Portanto, em comparação, o IGP-M está muito mais alto que o IPCA, o que implica em reajustes tão altos, que praticamente inviabilizam a locação.
Por exemplo, digamos que você tenha um aluguel de R$5.000, no momento do reajuste se utilizado como base o IGP-M, o valor subiria para R$6.556.
Neste momento de alta, muitos proprietários e imobiliárias estão abrindo negociações para que o reajuste seja menor que o do IGP-M, evitando assim a inadimplência e a vacância.
Inclusive, está em tramitação no Congresso Nacional o Projeto de Lei 1026/21, que traz a proposta de impedir que o reajuste de aluguel fique acima do índice oficial de inflação do Brasil, o IPCA.
Definição do índice de inflação
O tipo de índice de reajuste de aluguel utilizado deve ser acordado entre ambas as partes, locador e locatário, sendo devidamente previsto em contrato.
Porém, nada impede que ao longo do contrato seja realizado um acréscimo ou alteração da cláusula de reajuste de aluguel.
É importante ressaltar ainda que, segundo a legislação, só é permitido fazer reajuste no aluguel uma vez ao ano. Ou seja, na data de aniversário do contrato.
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