Foi introduzido no mercado imobiliário um novo índice para locação de imóveis, o IVAR. Calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre-FGV), o índice foi criado para solucionar uma lacuna diagnosticada por muitos especialistas quanto à precisão dos indicadores utilizados em contratos de aluguel.
Pensando nisso, preparamos este artigo para explicar de forma mais detalhada o que é e como funciona o IVAR. Continue a leitura e tire suas dúvidas sobre o tema.
O que é o IVAR?
IVAR é a sigla para Índice de Variação de Aluguéis Residenciais e foi criado pelo IBRE-FGV para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis comerciais do mercado de imóveis do Brasil.
A entidade utiliza informações anonimizadas de contratos de locação feitos sob intermediação de empresas administradoras de imóveis.
Inicialmente, são utilizados dados de quatro das principais capitais do Brasil – São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Mas, de acordo com a FGV, a tendência é que sejam incluídas mais cidades nesse acompanhamento ao longo dos anos.
O novo indicador será divulgado mensalmente pela IBRE-FGV.
Como o IVAR é calculado?
Como já indicado acima, o IVAR utiliza-se de contratos de locação fechados em quatro capitais. São tomados como base cerca de 10 mil contratos dessas localizações.
O índice é calculado como a média ponderada destas capitais com pesos idênticos aos utilizados pelo IPC-S/FGV-IBRE.
Para o cálculo, são considerados três fatores distintos, sendo eles:
- valor do aluguel contratado;
- reajuste de locações já firmadas;
- características do imóvel objeto da negociação.
Diferenciais do novo indicador
O grande diferencial deste indicador é o fato de ele acompanhar especificamente a evolução dos valores praticados em locação de imóveis residenciais. Diferentemente do que acontece com outros índices utilizados neste tipo de negociação, como o IPCA e IGP-M, por exemplo.
Em entrevista cedida para a Exame, Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e um dos profissionais a frente da criação do novo indicador, comenta sobre o motivo para a sua elaboração:
“Não se trata de mais um índice baseado na oferta de preços de aluguel, mas sim efetivamente de um índice dos preços praticados no mercado em contratos de aluguel”.
Portanto, para chegar ao valor do IVAR são utilizados os valores que efetivamente são desembolsados pelos locatários em cada período do tempo, consistindo, portanto, na informação ideal para o cálculo de um índice que reflita a evolução dos fundamentos do mercado imobiliário.
Outros índices utilizados para locação de imóveis
O IVAR foi criado pela FGV para que os contratos de locação passem por reajustes mais condizentes com a realidade do mercado imobiliário. Além disso, as grandes altas recentes de índices tradicionalmente utilizados neste tipo de negociação, como o IGP-M, também motivou a elaboração do novo indicador.
O Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) acompanha os valores do setor produtivo, tendo alta influência do dólar e pouca relação com o mercado de imóveis.
Nos últimos dois anos (2020 e 2021) o IGP-M subiu cerca de 50%, contrastando com a renda média do brasileiro, que sofreu queda em decorrência da crise econômica provocada pela pandemia.
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) foi utilizado como alternativa para correção de contratos de aluguel. O indicador, conhecido como a inflação oficial do país, mede as mudanças de preços de produtos e serviços usados pela população, como alimentos e vestuário, por exemplo. Logo, também não tem relação direta com o setor imobiliário.
Além disso, o IPCA também fechou 2021 em alta de 10,06%, sendo esta a maior taxa dos últimos 6 anos.
Leia também: IGP-M ou IPCA: entenda suas diferenças e impactos no aluguel
Dados do índice de variação de aluguéis residenciais
Apesar de ter sido lançado em janeiro de 2022, a FGV já utilizou dados recentes para calcular de forma retroativa os valores do indicador mensal desde 2018.
Com base nesse histórico, o IVAR terminou 2021 com variação de -0,61%. Duas das quatro capitais utilizadas com base para o cálculo do índice também apresentaram desaceleração, de -1,83% em São Paulo e -0,35% em Porto Alegre. O Rio de Janeiro e Belo Horizonte fecharam o ano em alta, de 1,46% e 0,46%, respectivamente.
