Para realizar a compra e venda de um imóvel, é necessário providenciar uma série de certidões, sendo a certidão de ônus reais uma das mais importantes. Esse documento é imprescindível para realizar uma compra e venda, uma vez que atesta a situação em que se encontra o imóvel, em nome de quem ele se encontra, se há algum impeditivo para a conclusão do negócio, além de todo o histórico do imóvel.
No texto a seguir vamos explicar detalhadamente o que é este documento e sua finalidade em uma negociação imobiliária. Ainda, indicaremos como providenciar o documento. Continue a leitura e fique por dentro!
O que é certidão de ônus reais?
É um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e que traz o histórico do imóvel, mostrando cada compra e venda realizada, informações sobre vagas de garagem, os nomes dos proprietários, além de indicar se a propriedade conta com alguma pendência que poderia inviabilizar a venda, como por exemplo, uma indisponibilidade de bens, uma penhora ou algo do tipo.
Na certidão de ônus reais constará uma série de informações, como por exemplo:
- Histórico de todas as transações do imóvel, incluindo os nomes das partes envolvidas, o valor e a data da compra e venda;
- Registros de penhoras, arrestos, sequestros e hipotecas;
- Informações da maioria das ações/processos envolvendo o imóvel ou seus proprietários, que tenham sido averbadas na matrícula;
- Registros de garantia de financiamento, entre outras garantias;
- Gravames como os de impenhorabilidade, inalienabilidade e incomunicabilidade;
- Registros de doação, partilha, cessão de direitos e arrematações;
- Averbações de casamentos, divórcios, etc.
A certidão de ônus pode apresentar dois resultados: negativo, quando o imóvel não apresentar nenhum tipo de apontamento, ou positivo, quando houver alguma irregularidade. Neste caso, deverá ser avaliado o apontamento em questão, pois isto não significa que a venda não possa ser realizada.
O ideal é ter uma assessoria jurídica para lhe orientar sobre possíveis riscos e evitar maiores transtornos.
Para que serve o documento?
Como já citado anteriormente, a certidão de ônus reais traz todo o histórico do imóvel, mostrando quem são os proprietários e se o mesmo está livre para ser vendido.
Existe uma frase famosa no mercado imobiliário que diz: “Dono é quem registra”. Ou seja, oficialmente, os donos de um imóvel são aqueles que aparecem na certidão de ônus reais, devidamente registrados como proprietários. Em alguns casos, é possível verificar pessoas que compraram o imóvel (e possuem uma escritura de compra e venda comprovando a compra), mas não realizaram o registro. Neste caso, será necessário registrar a escritura existente, para que os atuais proprietários sejam reconhecidos oficialmente pelo Registro Geral de Imóveis (RGI)..
Mas você pode estar se perguntando: um documento com tantas informações de um imóvel deve ser algo confidencial, certo? Errado. A certidão de ônus reais é um documento público, que qualquer cidadão pode solicitar junto ao RGI, pagando uma taxa para sua emissão.
Como tirar a certidão de ônus reais?
A solicitação deste documento deve ser realizada perante o cartório em que o imóvel está registrado. Existe ainda a possibilidade de fazer essa solicitação de forma online, em sites como: Central das Certidões, e-cartório, Registradores, entre outros.
Você precisará apenas do endereço, número de matrícula do imóvel e do número do cartório em que ele se encontra registrado, além da realização do pagamento de uma taxa para emissão da certidão de ônus reais.
As certidões são enviadas de forma eletrônica e levam em média até cinco dias úteis após a compensação do pagamento.
Lembrando que não é necessário que você seja proprietário do imóvel para realizar a solicitação da certidão de ônus reais.
Cuidados ao analisar uma certidão de ônus reais
É muito comum ver pessoas lendo apenas o início e o final de uma certidão de ônus reais, pois logo no início é descrito o imóvel e, normalmente, no final aparece a última transação, mostrando quem são os atuais proprietários e quando eles adquiriram este imóvel. Mas não cometa este erro! É muito importante ler todo o documento, acompanhando toda a cadeia sucessória do início ao fim, para se ter a certeza de que não ficou nenhuma pendência no meio do caminho.
Imagine que, ao ler a descrição inicial do imóvel, você nota que o mesmo possui três vagas de garagem, por exemplo. Mas ao longo da leitura do documento, você identifica que foi realizada uma alienação (venda) de uma das vagas. Ou seja, agora este imóvel possui apenas duas vagas, mas isso não seria notado se você não tivesse lido o documento todo com a devida atenção.
Importância de estar com a documentação em dia
Além da certidão de ônus reais, existem outros documentos que são fundamentais para a negociação de compra e venda de imóveis. Abaixo estão alguns deles:
- Certidão Administrativa de Quitação Fiscal (que mostra se o imóvel possui débitos de IPTU);
- Carta de quitação condominial (quando aplicável);
- Certidões dos distribuidores cíveis e interdições e tutelas;
- Certidão da Justiça Federal;
- Certidão negativa de débitos trabalhistas, dentre outros.
Ressaltamos que, embora as Certidões de Feitos Trabalhistas, de Protestos e da Receita Federal (em nome de pessoa física) não sejam obrigatórias para a realização da Escritura, consideramos importante a apresentação das mesmas, para que o negócio seja realizado com o máximo de transparência e segurança para todos os envolvidos.
Para o comprador, essa documentação em dia significa mais segurança e confiabilidade. Para o proprietário, é importante se atentar a estes documentos que podem acabar prejudicando a negociação do imóvel, fazendo com que compradores desistam da compra pelos riscos envolvidos.
Sendo assim, recomendamos que deixe toda a documentação organizada, antes mesmo de colocar seu imóvel à venda. Isso reduz o risco de perder um comprador interessado, devido a problemas existentes e tornar o imóvel mais atrativo, por estar regularizado.
Para isso, você também pode contar com o suporte jurídico de uma imobiliária estruturada, como a Judice & Araujo.
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