Lei de condomínio: entenda as normas que regem a convivência compartilhada

A lei de condomínio foi criada com intuito de garantir uma convivência pacífica entre os condôminos. Além disso, ela direciona e valida toda a parte burocrática envolvida neste modelo de habitação. 

Conhecer e entender quais são as regras dispostas nesta legislação é fundamental para garantir a harmonia no condomínio. Pensando nisso, preparamos este texto para apresentar este conjunto de leis. Continue a leitura e fique por dentro! 

Lei de condomínio: Legislações que orientam a convivência 

Atualmente os condomínios seguem duas principais legislações, o Código Civil (Lei n° 10.406/2002) e a  Lei nº 4.591/64, conhecida como lei de condomínio. 

O Código Civil é a lei federal que regulamenta a maioria das ações de um condomínio. O documento traz vários artigos com regras que tratam de assuntos como a utilização das áreas comuns, multas, eleição de síndico, entre outros. 

A Lei 4.591, criada em 1964, teve alguns de seus artigos derrogados (termo jurídico que diz respeito à revogação parcial de uma lei) e muitos deles foram transferidos e atualizados no Novo Código Civil. Porém, vários artigos desta lei ainda continuam vigentes e também são utilizados para orientar a convivência em condomínios. 

Em caso de divergências entre ambas as leis, deve prevalecer o que foi estabelecido no Código Civil.

Convenção de condomínio e regimento interno

Além das legislações citadas acima, todo condomínio deve contar ainda com uma convenção e regimento interno. Esses documentos são direcionamentos personalizados de cada condomínio, ou seja, orientações próprias daquele espaço. 

Eles são importantes pois, em muitos casos, as leis em vigência não vão contemplar as necessidades específicas de determinado local. Por isso, elas devem ser usadas como base para criação de regras mais direcionadas. 

Entenda abaixo qual é o objetivo de cada um destes documentos: 

• Convenção de condomínio: Trata sobre a estrutura do condomínio e sobre os direitos fundamentais de todos os condôminos. Além disso, o documento estabelece regras sobre a convocação e deliberação em Assembleias, as atribuições do síndico e conselho, modo para aplicação de penalidades, formas de cobrança, entre outras. 
• Regimento interno: Trata sobre as regras de convivência entre os moradores, como sobre o uso das áreas comuns do local, entre outras orientações relacionadas à conduta interna.  

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Lei do condomínio atualizada: o que mudou? 

Como indicado acima, muitas das orientações descritas na Lei 4.951 foram atualizadas e transferidas para o Código Civil.

Um dos artigos que passou por modificações foi o que trazia instruções sobre a aplicação de multas e juros aos condôminos que atrasam a contribuição mensal do condomínio. 

Na Lei de Condomínio, dizia-se que o proprietário ou inquilino que não pagasse o valor designado no prazo ficaria sujeito ao juro moratório de 1% ao mês mais multa de até 20% sobre o débito.

No Código Civil este artigo foi alterado, aplicando-se uma multa mais branda. Ao invés dos 20% do valor do débito, agora o condômino que está em dívida deve arcar com multa de até 2% sobre o débito. 

Outras modificações

Uma das principais atualizações com a introdução do Novo Código Civil foi a maior liberdade proporcionada às unidades condominiais para que estas decidissem suas próprias regras. 

Portanto, o condomínio ganha mais autonomia e poder de decisão em sua administração. Entre os principais pontos de liberdade de escolha destacam-se: 

• Definição do modelo de gestão; 
• Regras de conduta;
• Divisão de despesas;
• Percentual de juros sobre atrasos;
• Punições para os condôminos. 

Além disso, o Novo Código também mudou a forma de destituição do síndico, que agora é necessário metade absoluta (metade+1) para que isso ocorra e não mais três quartos, como acontecia com o previsto na Lei 4.591. 

Principais regras da lei do condomínio

Veja abaixo alguns dos pontos de destaque das leis que regem as regras de convivência em condomínios. 

Direitos do condômino:

• Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
• Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
• Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Deveres do condômino:

• Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 
• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
• Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Despesas

A lei de condomínio afirma que cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial dos valores atrasados.

Além disso, a legislação diz ainda que a renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

Locação de vagas de garagem

A legislação afirma que caso haja desejo em alugar uma vaga na garagem, deve-se dar preferência aos moradores e, principalmente, aos proprietários. 

A locação para pessoas de fora do condomínio deve ser consultada na convenção de condomínio, que geralmente proíbe o aluguel para não moradores. 

Obras 

• A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, ou seja, com objetivo estético e não necessariamente para melhoria de usabilidade, depende do voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

• As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
• O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

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